Vì lý do gì Luật bất động sản cũ đang ngăn chặn nông dân chống biến đổi khí hậu

Thứ Năm, 21/04/2022, 10:12, (GMT+7)

       Gần như mọi tập đoàn công nghiệp thực phẩm lớn ngày nay đã cam kết chống lại biến đổi khí hậu bằng cách giảm lượng khí thải carbon của chính mình. McDonald’s đã cam kết sẽ trở thành 0% vào năm 2050. (McDonald’s Tăng tốc hành động khí hậu để đạt được lượng khí thải bằng không vào năm 2050). PepsiCo đã cam kết sẽ trở thành 0% vào năm 2040. (PepsiCo tăng gấp đôi mục tiêu khí hậu và cam kết không phát thải ròng vào năm 2040). Walmart đã cam kết loại bỏ một gigaton khí thải nhà kính khỏi chuỗi giá trị của mình vào năm 2030, tương đương với việc loại bỏ 200 triệu xe hơi khỏi đường mỗi năm. (Biến đổi khí hậu, Walmart).

Các công ty này sẽ làm việc để giảm lượng khí thải của chính họ, nhưng những mục tiêu này chỉ có thể đạt được bằng cách giảm lượng khí thải carbon trong chuỗi cung ứng của họ. Điều này có nghĩa là sử dụng sức mua khổng lồ của họ để đẩy các hoạt động thân thiện với khí hậu xuống chuỗi cung ứng đến tận vùng đất nơi cây trồng được trồng.

Các trang trại trung tây đang học được rằng họ đang ngồi trên một nguồn tài nguyên chưa được khai thác để đáp ứng các mục tiêu biến đổi khí hậu, cụ thể là hàng triệu mẫu đất nông nghiệp luôn được canh tác để tối đa hóa sản xuất. Các nhà khoa học đất và khí hậu đang phát hiện ra rằng, với một số thay đổi sản xuất như trồng cây che phủ trong thời kỳ rụng để đảm bảo đất luôn kéo carbon dioxide (CO2) ra khỏi khí quyển, nông dân có thể tăng sự hấp thụ carbon trong đất nông nghiệp. Xem Noah Wicks, Cứu hành tinh bằng cách cứu đất: Có thể che phủ cây trồng giúp đỡ? , Agri-Pulse (ngày 29 tháng 11 năm 2021). Nếu carbon này bị khóa và tồn tại trong đất trong nhiều năm, nó sẽ trở thành một hành động được gọi là “cô lập”.

Nhiệm vụ này có vẻ đơn giản – một công ty ngũ cốc mua ngô từ những người nông dân tối đa hóa việc cô lập carbon trong đất và công ty giảm lượng khí thải carbon của một hộp ngô. Tuy nhiên, từ quan điểm hợp đồng, việc khiến nông dân thay đổi cách trồng ngô phức tạp hơn. Một nông dân trồng ngô điển hình không có hợp đồng trực tiếp với một nhà chế biến thực phẩm. Người xử lý thực phẩm không có khả năng yêu cầu người nông dân tiếp tục cô lập carbon trên cánh đồng của nông dân trong nhiều năm sau khi cây trồng được giao.

Các công cụ pháp lý truyền thống để thực hiện những hạn chế đất đai dài hạn này trong lịch sử đã đạt được thông qua các hạn chế hành động, cho thuê hoặc nới lỏng. Tuy nhiên, các công ty đang tìm cách cô lập carbon trong đất nông nghiệp chủ yếu chọn bỏ qua các hợp đồng bất động sản truyền thống và thay vào đó tạo ra các hợp đồng “carbon đất” mới. Chúng ta hãy xem xét các hợp đồng mới này hoạt động như thế nào, chúng bỏ qua các thỏa thuận bất động sản truyền thống như thế nào và hệ thống pháp lý bất động sản của chúng ta có thể được hiện đại hóa như thế nào để giúp chống lại biến đổi khí hậu.

CÁC BÊN LIÊN QUAN LÀ AI?

Thông thường có bốn bên có vai trò trong hợp đồng cô lập carbon đất. Ở một đầu là người nông dân đang trồng trọt trên đất liền, và một chủ trang trại quản lý đất chăn thả (cả hai đều được gọi là “nông dân” cho các mục đích của bài viết này). Người nông dân thực hiện công việc thực tế để cô lập carbon trong đất nông nghiệp của mình.

Người nông dân ký hợp đồng trực tiếp với một bên thứ ba định lượng lượng carbon bị cô lập và biến kết quả đó thành một sản phẩm có thể được bán – tín dụng carbon. Tín dụng carbon thường được coi là tương đương với 1 tấn CO2 hoặc lượng khí tương đương của các loại khí khác, chẳng hạn như metan hoặc oxit nitơ (CO2e). Định lượng của bên thứ ba đóng vai trò là “nhà môi giới”, bán các khoản tín dụng carbon cho người mua, chẳng hạn như McDonald, PepsiCo hoặc Walmart, những người đang tìm cách bù đắp lượng khí thải carbon của chính họ.

Có một bên bổ sung cần thiết để tạo ra một tín dụng carbon. Nhà môi giới bên thứ ba thường sử dụng một giao thức được thiết lập bởi một tổ chức khác đã tạo ra các phương pháp khoa học để xác định những thực tiễn nào tạo ra đủ sự cô lập để tạo ra tín dụng carbon. Bên thứ ba này là “người xác minh”. Theo cách này, tín dụng carbon tương tự như một loại tiền điện tử môi trường. Người nông dân thực hiện khai thác, nhà môi giới tạo ra ứng dụng cho phép bán tiền tệ từ nông dân cho người mua và người xác minh đặt ra các giao thức để tạo ra tiền tệ.

Trong khi mối quan hệ hợp đồng để tạo ra tín dụng carbon chủ yếu là giữa nông dân và nhà môi giới, để hợp đồng hoàn thành mục tiêu của mình, cả bốn bên đều được yêu cầu: nông dân, nhà môi giới, người xác minh và người mua.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ HỢP ĐỒNG CARBON ĐẤT TẠO RA TÍN chỉ CARBON?

Làm đất thường xuyên giải phóng chất hữu cơ và làm tăng sự trở lại của CO2 với khí quyển. Nông dân càng ít làm phiền đất, sự gia tăng cô lập carbon trong đất càng lớn. Tương tự như vậy, đồng cỏ được khai thác quá mức dẫn đến giảm sự hấp thụ CO2 của cỏ và tăng ô nhiễm CO2 vào khí quyển.

Hợp đồng carbon đất vẫn còn quá mới đối với ngành công nghiệp đã giải quyết trên một hình thức duy nhất. Sau khi xem xét nhiều phiên bản của các loại thỏa thuận này, đây là các thành phần chính phổ biến.

Đăng ký đất đai.  

Cho dù chủ đề là một cánh đồng ngô rộng 80 mẫu Anh cho đồng cỏ chăn thả 1.000 mẫu Anh, phần đầu tiên của bất kỳ hợp đồng carbon đất nào là đăng ký đất vào chương trình đó. Nông dân và chủ trang trại phải xác định vùng đất mà họ đang cam kết cô lập carbon. Điều này thường được thực hiện bằng cách xác định biên giới của tài sản trên một nền tảng kỹ thuật số sử dụng hình ảnh vệ tinh. Hệ thống pháp luật bị bỏ lại ở đây khi các công cụ điển hình để xác định đất đai (khảo sát và mô tả pháp lý) được thay thế bằng các lựa chọn thay thế kỹ thuật số hiện đại. Tương tự như vậy, các nhà môi giới bỏ qua cách truyền thống cam kết đất để sử dụng bởi một bên thứ ba, một hợp đồng thuê bằng văn bản được ghi lại trong hồ sơ chứng thư của quận. Thay vào đó, việc ghi danh phụ thuộc vào một thỏa thuận hợp đồng giữa nông dân và nhà môi giới. 

Thực hành canh tác bắt buộc.  

Đất được ghi danh vào một chương trình cô lập carbon được cam kết tuân theo một số thực hành canh tác theo quy định. Những “giao thức” giảm carbon này được cung cấp bởi nhà môi giới cho nông dân, người có nghĩa vụ theo hợp đồng phải tuân theo chúng. Ví dụ, một nông dân có thể cam kết trồng một cây che phủ trên một cánh đồng ngô cằn cỗi sau khi thu hoạch sẽ phát triển cho đến mùa xuân khi nông dân đã sẵn sàng để trồng vụ ngô tiếp theo. Nhà môi giới có được các giao thức này từ người xác minh trong hầu hết các trường hợp. Một khía cạnh độc đáo của các giao thức này là chúng không tĩnh trong thời hạn của hợp đồng nhưng có thể thay đổi từ năm này sang năm khác.

Thu thập dữ liệu.  

Ít nhất hàng năm, nhà môi giới thu thập dữ liệu nông nghiệp (dữ liệu ag) từ nông dân để xác nhận các giao thức đã được tuân thủ và ước tính lượng carbon mới được cô lập trong đất. Ngoài ra, nhà môi giới có thể lấy mẫu đất từ đất đến sự thật mặt đất ước tính carbon. Đây là một lĩnh vực mà học máy và trí tuệ nhân tạo đóng một vai trò quan trọng bởi vì càng tự động hóa và ít khởi động trên mặt đất cần thiết, nhà môi giới càng hiệu quả trong việc sản xuất tín dụng carbon.

Xác minh. 

Nhà môi giới sẽ gửi dữ liệu thu thập được từ nông dân cho người xác minh bên thứ ba để xác định các khoản tín dụng carbon được tạo ra phù hợp với CO2 được cô lập theo phương pháp được phê duyệt của người xác minh.

Chuyển tín dụng carbon.  

Tại thời điểm này, tín dụng carbon đã sẵn sàng để bán bởi nhà môi giới cho người mua. Một số nhà môi giới sẽ chia sẻ lợi nhuận bán hàng với những người nông dân đã tạo ra các khoản tín dụng này. Các nhà môi giới khác trả một khoản phí cố định cho mỗi mẫu Anh, giữ tất cả các rủi ro của sự thay đổi thị trường và tất cả lợi nhuận. 

Cấm “xếp chồng”.  

Nếu một trang trại sản xuất 100 giạ ngô, chỉ có một người hoặc công ty có thể mua và nhận những giạ ngô đó từ trang trại. Tuy nhiên, một nông dân cô lập đủ carbon đất để tạo ra 100 tín chỉ carbon, về lý thuyết, có thể tham gia hai nhà môi giới để đo carbon đất và tạo ra 200 tín dụng carbon. Vì lý do này, các hợp đồng carbon đất cấm loại “xếp chồng” này, nhưng cũng dựa vào sự trung thực của người nông dân để đảm bảo rằng không có sự xếp chồng nào xảy ra vì không có cách nào để một nhà môi giới biết liệu một nông dân đã đăng ký với một nhà môi giới khác hay chưa. 

Liên tục. 

Việc ghi danh đất trong một chương trình cô lập carbon đất thường đòi hỏi một cam kết lâu dài, liên tục. Từ góc độ khí hậu, có rất ít giá trị trong việc cô lập carbon ngày hôm nay và giải phóng nó vào ngày mai. Vì lý do này, các hợp đồng carbon đất có yếu tố liên tục, đòi hỏi phải thực hiện liên tục hàng năm, liên tục các giao thức. Lý tưởng nhất, các nhà môi giới sẽ ràng buộc nông dân với các cam kết dài hơn để đảm bảo rằng các nỗ lực cô lập carbon không bị hủy bỏ sau khi thuật ngữ kết thúc. Tuy nhiên, vì không có tín dụng carbon nào được tạo ra sau khi thuật ngữ kết thúc, không có động lực tài chính nào để yêu cầu tiếp tục cô lập sau thời điểm đó. 

RÀO CẢN PHÁP LÝ CHO HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN

Không giống như nhiều chủ đề của pháp luật đã được hiện đại hóa, việc tạo ra và truyền đạt lợi ích trong bất động sản vẫn xảy ra giống như nó đã làm 100 năm trước. Hầu hết mọi người vẫn gọi người cho thuê và người thuê là “chủ nhà” và “người thuê nhà”, mượn ngôn ngữ từ nước Anh thời phong kiến. Chứng thư bảo hành vẫn sử dụng các mô tả pháp lý truyền thống, chứa bằng cấp, metes và giới hạn, không thể giải mã được đối với hầu hết các chủ đất. Do đó, việc chuyển nhượng quyền lợi trong bất động sản thường đòi hỏi đầu tư kịp thời và tốn kém vào các cuộc khảo sát, công việc tiêu đề và luật sư bất động sản.

Các công ty muốn đăng ký hàng triệu mẫu đất nông nghiệp vào các chương trình cô lập carbon đã chọn bỏ qua bộ máy pháp lý này. Nó là quá chậm và quá tốn kém để đăng ký đất để tiến hành tìm kiếm quyền sở hữu, có được một cuộc khảo sát, và ký một hợp đồng thuê hoặc giảm bớt có thể ghi lại. Thay vào đó, các nhà môi giới sử dụng các biểu mẫu đăng ký trực tuyến và mô tả trường dựa trên GPS được tạo bằng các công cụ lập bản đồ trực tuyến.

Tương tự như vậy, cách thích hợp để yêu cầu nông dân tuân theo các giao thức nhất định về đất đai sẽ là đặt ra một hạn chế hành động đối với vùng đất bị ảnh hưởng. Ở đây một lần nữa, các nhà môi giới từ bỏ các hạn chế chứng thư và thay vào đó làm cho các giao thức trở thành một nghĩa vụ hợp đồng nghiêm ngặt giữa nông dân và nhà môi giới.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với việc sử dụng các cơ chế bất động sản hiện có là hệ thống dựa trên quận để ghi lại lợi ích trong đất đai. Các nhà môi giới carbon đã chọn bỏ qua hệ thống thông báo này. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên, vì thách thức để ghi danh hàng ngàn mẫu Anh trong hàng trăm văn phòng ghi âm địa phương, quận là không thể vượt qua đối với bất kỳ nhà môi giới nào đang cố gắng thiết lập một chương trình carbon đất quốc gia hoặc khu vực. Chi phí và sự phức tạp là quá cao.

Làm việc xung quanh hệ thống pháp luật hiện hành của chúng tôi có hậu quả. Đáng chú ý nhất là việc bán đất đã đăng ký sẽ không có nghĩa vụ cô lập carbon – các giao thức sẽ không chạy với đất. Vì không có gì được ghi lại trong hồ sơ chứng thư, nghĩa vụ đối với nhà môi giới không được chuyển cho chủ sở hữu mới. Một chủ sở hữu mới có thể chọn để hoàn tác những nỗ lực và giải phóng carbon cô lập vào khí quyển.

Tin tốt là đây là những vấn đề có thể khắc phục được. Đã đến lúc hiện đại hóa hệ thống pháp lý bất động sản của chúng tôi, sử dụng các mô tả bất động sản dựa trên GPS phối hợp bất cứ ai với điện thoại thông minh có thể vẽ. Tương tự như vậy, hồ sơ chứng thư quận cần phải được chuyển sang các hệ thống ghi âm dựa trên đám mây, dễ dàng truy cập cho bất cứ ai. Mặc dù đau đớn để cải cách một hệ thống pháp luật lâu đời như vậy, kết quả sẽ làm giảm chi phí giao dịch để truyền đạt lợi ích trong tài sản, một lợi ích cho tất cả các chủ đất.

Các hợp đồng carbon đang khiến nông dân tiếp xúc với một loại nông nghiệp mới liên quan đến việc tạo ra không chỉ cây trồng mà cả tín dụng carbon. Những hợp đồng này cũng đang phơi bày những vấn đề với hệ thống pháp luật của chúng tôi để truyền đạt lợi ích trong bất động sản. Biến đổi khí hậu là một vấn đề đòi hỏi giải pháp từ tất cả mọi người. Là luật sư, chúng ta cũng có thể làm phần việc của mình, bằng cách hiện đại hóa cách chúng ta truyền đạt lợi ích trong tài sản.

Todd Janzen là một luật sư là một tác giả và diễn giả thường xuyên về các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến nông nghiệp. Ông viết một cột blog thường xuyên về các vấn đề pháp luật và công nghệ phải đối mặt với nông nghiệp, có thể được tìm thấy tại Janzen Ag Law Blog.

Ban nội dung DCV

(Dịch từ Successful Farming)